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深度*行业*房地产行业第22周周报(5月27日-6月2日):新房二手房同比增速提升 青岛出台多方位宽松楼市新政

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本周新房成交环比为正,二手房成交环比持续为负;新房二手房成交同比增速均有所上升。土地市场环比较上周量跌价升,土地溢价率同环比均上升。核心观点本周新房成交环比为正,二手房成交环比持续为负;新房二手房成交同比增速均有所上升。43 城新房成交...

机构:中银国际证券股份有限公司

作者:夏亦丰,许佳璐

本周新房成交环比为正,二手房成交环比持续为负;新房二手房成交同比增速均有所上升。
土地市场环比较上周量跌价升,土地溢价率同环比均上升。
核心观点
本周新房成交环比为正,二手房成交环比持续为负;新房二手房成交同比增速均有所上升。
43 城新房成交面积为411.4 万平方米,环比上升11.3%,同比上升17.4%,同比增速较上周提升了14.7 个百分点,一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为7.5%、12.9%、4.7%,同比增速分别为53.9%、40.9%、-8.7%,其中一线城市同比增速较上周减少了44.6 个百分点,二线城市同比增速较上周增加了34.2 个百分点,三线城市同比增速较上周减少了36.4个百分点。15 城二手房成交面积为173.1 万平方米,环比下降10.4%,同比上升66.9%,同比增速较上周提升了11.2 个百分点,一、二、三线城市环比增速分别为-3.3%、-16.0%、-13.1%,同比增速分别为62.2%、66.7%、72.2%,其中一、三线城市同比增速较上周分别增加了7.3、11.4 个百分点,二线城市同比增速较上周没有变化。
新房库存面积、去化周期环比基本不变,同比均下降。14 城新房库存面积为1.01 亿平方米,环比较上周没有变化,同比下降3.4%,去化周期为12.6 个月,环比基本不变,同比下降5.9 个月。一、二、三线城市新房库存面积环比增速分别为-0.1%、-0.3%、0.0%,同比增速分别为2.1%、-13.5%、-14.1%;去化周期分别为9.9、11.4、11.7 个月,其中一、二线城市环比均下降0.1 个月,三线城市环比提升0.1 个月,一、二、三线城市同比分别下降4.7、2.9、1.5 个月。
土地市场环比较上周量跌价升,土地溢价率同环比均上升。百城成交土地规划建筑面积为2311 万平方米,环比下降35.5%,同比下降31.2%;成交土地总价为416 亿元,环比下降19.3%,同比下降18.9%;楼面均价为1799 元/平方米,环比上升23.5%,同比上升2.4%;百城成交土地溢价率为5.4%,环比上升61.2%,同比上升56.1%。
本周房企国内债券发行规模同比下降,环比下降。房地产行业国内债券总发行量为78.9 亿元,同比下降34.1%,环比下降41.4%。总偿还量为86.6 亿元,同比上升42.1%,环比上升2.5% ;净融资额为-7.8 亿元。其中国企国内债券总发行量为78.9 亿元,同比下降28.1% ,环比下降41.4% ;总偿还量为44.4 亿元,同比上升178.6%,环比上升340.5% ;净融资额为34.4 亿元。民企国内债券总发行量为0.0 亿元;总偿还量为42.2 亿元,同比下降6.3%,环比下降43.4% ;净融资额为-42.2 亿元。
板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为2.6%,较上周上升6.1pct;相对沪深300 收益为2.3%,较上周上升3.4pct。房地产板块PE 为14.28X,较上周上升0.36X。北上资金对电子、计算机、电力设备加仓金额较大,分别为55.06、23.99、19.66 亿元。对房地产的持股占比变化为0.04%(上周为-0.07%),净买入2.59 亿元(上周净卖出10.22 亿元)。
投资建议
本周青岛多方位优化楼市新政,包括放松限售要求、下调首付比例、全面推行带押过户、政府购买存量房源用于保租房、推行房票制度等。4-5 月青岛商品住宅销售增速下行,市场整体销售动能有所减弱,4、5 月青岛商品住宅成交面积分别为70、76万平,环比分别下降48%、5%,同比分别下降3%、9%,1-5 月累计成交414 万平,同比增长12%。我们认为新政有望提振市场信心。近期包括杭州、南京、广州、上海、苏州等核心一二线城市持续优化包括落户、限购、公积金在内的政策,地产政策维持宽松,销售有望获持续支撑。
当前时点是基本面兑现预期落空、叠加政策空窗期,板块缺乏明显催化剂,因此建议关注alpha 机会。我们建议关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司;REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方;以及在行业大环境收缩的背景下,重要性提升的渠道公司。我们建议关注以下两条主线:1)主流的央国企和区域深耕型房企,销售、拿地均有较好增长,行业见底复苏后带来β行情:招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团;2)主题性投资机会,包括REITs 相关:大悦城、光大嘉宝、中新集团;房地产渠道相关的标的:贝壳、我爱我家。
风险提示
房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。

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