机构：华泰证券股份有限公司
作者：陈慎,刘璐,林正衡
领先指标接近22 年11 月的低点，市场热度持续降温5 月新房和二手房高频成交数据同比保持正增长，但增速较4 月继续收窄，二手房成交规模环比逐步下行，与3 月以来领先指标的走弱相呼应。从贝壳领先指标来看，5 月各项指标环比继续走弱，多项指标已接近去年11 月的低点，显示市场热度持续降温。但最新周KMI 已有所企稳，三线城市KMI 率先微幅回升，5 月带看/案场指标环比上升城市数量较4 月有所增加，或意味着市场下行动能已在边际走弱。我们认为二季度房地产市场将继续演绎分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市和在主流城市有充裕货值和补货能力的优质房企。
高频数据：同比增速继续收窄，二手房成交规模环比逐步下行新房方面，23 年5 月60 城新房成交面积环比+2%，同比+11%，同比增速较4 月（+21%）收窄，累计同比增速基本持平，仍为10%。二手房方面，5 月26 城二手房成交面积环比-14%，同比+38%，同比增速同样较4 月（+63%）收窄，累计同比增速收窄至59%。从高频成交数据来看，五一假期后新房成交基本保持平稳，5 月末出现季节性上行；但二手房成交开始逐步下行，目前尚未看到企稳态势。
领先指标：环比继续走弱，多项指标已接近去年11 月的低点从贝壳领先指标来看，5 月贝壳楼市领先指标继续走弱。二手房带看/新房案场指数分别回落至22.9/17.6，均已低于去年同期，接近去年11 月的较低水平。业主端挂牌价持续松动，市场景气指数环比继续下滑至16.8，同样低于去年同期，接近去年11 月的年内低点，成交价相较挂牌价的折价幅度继续扩大至9.9%。这些都使得经纪人预期环比走弱，KMI 指数下滑至31.0。不过最新周（5 月22-28 日）KMI 有所企稳，三线城市KMI 率先微幅回升。
区域观察：带看/案场指标环比上升城市数量较4 月有所增加根据贝壳研究院的数据，5 月大多数城市景气/带看/案场指标环比下滑，但带看/案场指标环比上升城市数量较4 月有所增加。重点城市群来看，京津冀在带看、折价率方面表现最优，海西、东北、成渝城市群分别在市场景气、KMI、新房案场指数方面表现最优。领先指标靠前的城市包括深圳、杭州、上海、西安、成都、北京、天津，靠后的城市包括绍兴、常州、哈尔滨、昆明、嘉兴、温州、无锡。
投资建议
重点推荐：1）A 股开发：华发股份、城建发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、万科A、新城控股、金地集团；2）港股开发：越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云、新大正。
风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。