机构：浙商证券股份有限公司
作者：杨凡,吴贵伦
政策面：国家开发银行推动成渝地区双城经济圈建设，青岛市出台楼市新政。中央：国家开发银行：提出发挥开发性金融功能作用，以重大项目为抓手助力成渝地区双城经济圈建设全面加速。各地：1）苏州市、佛山市进一步优化公积金贷款方案，提高了公积金的支持力度；2）广东省出台房地产风险化解政策，扎实做好稳地价、稳房价、稳预期工作，稳妥有序推进房地产风险化解处置。严格落实地方政府债务限额管理，坚决遏制新增隐性债务；3）深圳市南山区、大鹏区进行地块规划调整；4）福建省加强房地产项目预售资金监管；5）天津市推动国际消费中心城市建设；6）成都市调整居住证管理政策；7）青岛市出台组合政策，调整非限购区域购房首付比例，同时包括优化限售条件，支持刚需、改善需求等。
基本面：本周新房市场成交环比上升，二手市场成交环比微降。本周30大中城市商品房成交面积355万平，环比+14.5%，环比增速较上周上升11.9pct；同比+22.2%，同比增速较上周上升4.1pct。新房市场分线城市来看，本周一、二线城市成交面积环比上升，三线城市环比下降。18城二手房成交面积156万平，环比-7.3%，环比增速较上周下降0.3pct，同比+19.5%，同比增速较上周下降12.4pct。二手房市场分线城市来看，本周一、三线城市成交面积环比上升，二线城市成交面积环比下降。
板块行情：本周SW房地产上涨2.65%，房地产跑赢大盘2.37pct，表现强于大市。恒生指数上涨1.08%，恒生地产建筑业上涨0.68%，房地产跑输大盘-0.40pct，表现弱于大市。恒生物业服务及管理上涨3.05%，恒生物业服务及管理跑赢大盘1.96pct，表现强于大市。
本周观点：从政策调整来看，本周青岛市等多地需求侧调整政策持续，我们认为，从青岛等城市政策调整的情况以及我们去年对政策调整规律的分析推演，二线城市多方面政策进一步调整的情形（类似青岛）可能继续。从市场成交来看，本周克尔瑞发布5月百强房企月度数据，TOP100房企实现销售操盘金额4853.6亿元，环比降低14.3%，同比增长6.7%。30个城市商品住宅成交1606万平方米，与2月绝对量基本持平，本周新房市场成交环比上涨+14.5%。我们认为，从数据上来看市场仍然保持回暖趋势，5月成交量下降一方面受到经济增长放缓导致购房需求修复放缓，另一方面也受到供应不足的影响（据克尔瑞统计30个重点城市新增供应环比下降27%）。6月是传统的房企业绩冲刺高峰，我们认为供需两端均有望迎来环比上涨。从房企投资来看，本周天津土地市场迎来2023年以来最大规模土地出让，共出让6宗土地，2宗土地溢价成交，其中河西区体院西地块共竞拍超140轮，溢价率10.4%。5月多个核心城市进行土地集中出让，南京、厦门、杭州等城市热度较高，分化趋势明显，我们认为，随着市场回暖热度有所下降，短期内土拍市场仍将保持分化趋势。
我们继续看好：1）都市圈聚焦型房企：华发股份、越秀地产、滨江集团；2）全国化龙头房企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中海地产；3）二手房新房联动逻辑持续存在，二手房中介贝壳和我爱我家持续看好。
风险提示：1）房企开发资金到位速度不及预期；2）融资实质进展不及预期；3）行业回暖速度不及预期。