机构：天风证券股份有限公司
作者：刘清海
行业追踪（2023.5.27-2023.6.2）
青岛新政的信号意义——需求继续托底
6 月1 日，青岛市住房和城乡建设局联合相关部门发布楼市新政，内容涉及优化限售年限、放宽首付比例、推进城市更新等。本次青岛楼市新政中关键政策指向需求侧刺激，旨在支持刚性、改善型住房需求，盘活存量市场等。其中“限贷限售”放松、房票试点较为关键：
降首付：青岛作为能级较高的限购城市，限贷政策的继续宽松或能对二线城市形成示范效应，年内其他基本面表现较弱的城市具备跟进调整的空间，调整路径或倾向于高能级城市非限购区域限贷、限购、限售的定向松绑。房票试点：结合已推行房票安置的城市基本面走势，青岛房票试点短期或能起到局部刺激需求，拉动基本面回升的作用。我们认为，未来更多二线城市可能加入推动城市更新、房票安置的队列，以加速局部库存去化，同时若房票已推行城市的房票安置执行范围也存在扩大的可能。
哪些城市具有跟进放松的可能？
4-5 月青岛基本面回落较块。23 年1-5 月， 青岛商品房累计销售面积同比+18.91%，二线城市整体同比+10.64%，全国同比+6%，青岛楼市表现优于全国及二线平均；5 月单月，青岛商品房销售面积同比+1%，二线城市整体同比+11%，全国60 城同比+8%，青岛楼市表现已弱于全国及二线平均，基本面回落速度偏快。横向维度看，23 年4 月后，全国销售增速再度进入弱增长区间，此特征在能级较低的城市格外凸显，青岛是4、5 月销售同比增速降幅降大的城市之一。同时考虑22 年4-5 月的疫情低基数影响，同比数据虽仍处正区间但急需实施举措以抑制基本面继续走弱，在此背景下，青岛楼市利好政策出台。纵向维度看，一线城市中，深圳前5 月累计销售面积同比增速弱于青岛；典型二线城市中，济南、武汉等前5 月累计销售面积同比增速弱于青岛。5 月单月，惠州、嘉兴等单月销售同比低于青岛。2022 年，二线城市中已有较多进行过首套房首付比例的调整或“认房认贷”标准的优化。但若基本面表现仍较乏力，我们认为上述城市具备更强的需求侧刺激政策推行动力、政策力度具备扩大空间。
基本面降速或推动行业进入新政策窗口期
3 月以来政策出台频次下滑。自23 年3 月以来，全国各地政策出台频次有所下滑，4、5 月政策频次明显低于22 年同期，各地政策多聚焦在优化公积金政策、发放购房补贴等内容；其中，二、三线城市政策出台节奏放缓，部分热点城市有调控力度加大迹象。
以上或与前3 月基本面呈现复苏态势、前期市场或对局部热度回升过快有一定担忧有关。但从4-5 月销售表现看，基本面复苏步伐开始放缓，去年年末挤压需求已基本释放，叠加房企拿地减少、数据边际减弱或对推盘节奏形成负向反馈，单月销售继续回落。我们认为，基本面表现与政策之间具备相互作用，政策是打破地产“销售-投资-开工”负反馈、呵护市场预期、确保经济稳定的前提，基本面对政策的响应程度也会影响政策力度。故若地产基本面出现超预期下滑，政策需求托底的必要性和可能性均在提升，未来需求侧宽松路径可能包括：首付比例、房贷利率、限购限售、存量市场。
5 月新房销售同比增加8.14%，二手房销售同比增加55.01%新房市场本周成交486 万平，月度同比+8.14%，相较上月下降8.92pct；累计库存12,309 万平，一线、二线去化加速，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交191万平，月度同比+55.01%，相较上月下降0.45pct。土地市场5 月22 日~28 日成交建面2311 万平，滚动12 周同比4.69%；成交总额416 亿元，滚动12 周同比-12.29%；全国平均溢价率5.4%，滚动12 周同比+1.68pct。
本周申万房地产指数+2.65%，较上周提升6.13pct，涨幅排名5/31，领先沪深300 指数2.37pct。H 股方面，本周Wind 香港房地产指数+1.28%，较上周提升4.24pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数0.19pct；克而瑞内房股领先指数为3.43%，较上周提升9.80pct。
投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023 年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。我们看好认知差和剪刀差推动下地产板块跑出相对收益，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团，选股思路围绕以下4 个维度：①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化，具体包括：1） 二手房中介标的，建议关注我爱我家、贝壳-W；2）行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3） 优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4）区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份。
风险提示：1） 证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2） 信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险；3） 宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。