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招商蛇口(001979):蓄势蝶变 弹性可期

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事件:公司发布 2022 年年报,公司 22 年实现营业收入 1830.03 亿元,同比+13.92%;归母净利润 42.64 亿元,同比-58.89%;每股收益 0.41 元/股,同比-64.66%。业绩受市场影响承压,未来具备较好增...

机构:天风证券股份有限公司

作者:刘清海

事件:公司发布 2022 年年报,公司 22 年实现营业收入 1830.03 亿元,同比+13.92%;归母净利润 42.64 亿元,同比-58.89%;每股收益 0.41 元/股,同比-64.66%。
业绩受市场影响承压,未来具备较好增长弹性。公司 22 年实现收入 1830.03 亿元,同比+13.92%;实现归母净利润 42.64 亿元,同比-58.89%。业绩承压主要受行业周期性下行、减租等因素影响:1)市场下行致使房地产业务结转毛利率下降;2)公司落实政策,进行租金减免;3)资产及应收款减值同比增加 20.29 亿元;4)转让子公司产生投资收益同比减少(21 年同期公司蛇口产园 REIT 上市产生税后收益 14.58 亿元)。我们预计 23 年伴随行业企稳,拿地利润率或触底回升,公司利润端弹性良好,业绩有望重回成长轨道。
毛利率受结转因素影响,三费管控持续优化。公司 22 年毛利率 19.25%,较 21 年同期下降 6.22pct。其中,开发业务毛利率 21.06%,受结转因素影响较 21 年同期下降5.94pct,资产运营业务毛利率-11.74%,城市服务业务毛利率 6.46%。公司 22 年净利率4.97%,受毛利率下行影响较 21 年同期下降 4.49pct。公司销售、管理、财务费率分别下降 0.21、0.08、0.18pct 至 2.23%、1.33%、1.07%,三费率持续优化。
销售表现行业领先,核心区域市占率优势明显。销售端,公司 22 年签约销售面积 1193.65万方,同比-18.5%;签约销售金额 2926.02 亿元,同比-10.5%,表现优于克而瑞Top100 房企-42.3%的平均降幅, 金额权益比例 61.0%。公司 22 年全口径销售金额排名行业第 6,在华东重点城市上海、苏州、合肥销售额排名第 1,深圳、南京、徐州等 8 个城市的销售金额进入 Top5。拿地端,公司保持战略定力,投拓积极,22 年获取土地 56 宗,拿地面积约 726 万方,总地价约 1279 亿元,投资强度 43.7%。公司新增投资中,强心 30城占比 94%,深耕 6+10 城占比 90%,一贯具备深耕优势的上海、深圳、合肥等地分别获取 10、5、5 宗,土储结构优质,业绩增长具备坚实支撑。
三道红线居“绿档”,融资成本再压降。三道红线方面,截至 22 年底,公司剔预后资产负债率 62.42%,净负债率 48.09%,现金短债比 1.3,稳居绿档。融资端,22 年新增 50 亿元中期票据、100 亿元公司债、100 亿元超短融注册等,公开市场融资 327.2 亿元;公司22 年综合资金成本 3.89%,较 21 年下降 59bp,融资优势明显。债务端,公司一年内到期的长期借款 238.6 亿元,短期借款 15.1 亿元;在手现金 862.4 亿元,流动性充裕。
资产运营拓存量盘活,轻重协同多点发力。公司 22 年全口径资产运营收入 57.1 亿元。年内公司勇担央企社会责任,减免租金约 8.4 亿元。1)集中商业:22 年实现收入 12.89 亿元,截止 22 年底在营项目 33 个,年内新开 7 个,在建及筹开 41 个;2)写字楼:实现收入 11.59 亿元,在管项目 30 个,年内新开 6 个,在建 11 个;3)产业园:实现收入12.14 亿元,在营项目 33 个,布局于 16 个一二线城市;4)长租公寓:实现收入 10.25亿元,在管项目 41 个,布局全国 21 城,在建及筹开项目 28 个。公司持有物业布局逐步发散,轻重结合稳中向好,形成蛇口产园 REIT 和招商局商业房托境内外双 REITs 平台,覆盖产园、商办等多业态,打通持有业务“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式。
投资建议:公司 22 年业绩受市场影响虽有承压,但 22 年整体销售稳健、拿地积极、信用良好,当前利润率或接近相对底部,结合公司制定的 23 年 3300 亿销售目标,未来有望实现业绩触底回升。基于 22 年公司利润降幅较大,我们调整预测公司 23-25 年归母净利润分别为 62.85 亿元、100.59 亿元、121.92 亿元(23-24 年原值:87.42 亿元、99.42 亿元),对应 EPS 分别为 0.81 元/股、1.30 元/股、1.58 元/股,对应 PE 分别为 17.02X、10.63X、8.77X,维持“买入”评级。
风险提示:行业政策变动不及预期、房屋销售不及预期、宏观经济不及预期

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