宏观深度报告：提前还贷和房地产市场L型企稳

地产提前还贷潮中最需要关注的是超额提前还贷部分。往年均有居民提前偿还房贷，当前房地产市场的提前还贷潮备受关注，我们认为最需要关注的其实是超额提前还贷。我们认为这一次房地产提前还贷现象不是受单一驱动因素的影响，而是一系列背景同时出现的结果。背景之一是房价已经持续下降一段时间；背景之二是居民对楼市的预期已经发生了变化，楼市预期偏弱不仅体现在居民对房价上涨的预期较弱，也体现在未来购房预期下降上；背景之三是存量和增量房贷利率出现大幅偏离，而居民理财收益率偏低，提前还贷可以减少利息支出。在多重因素交织下，居民提前还贷动力增强，我们认为超基准情形下的提前还贷才是最需要关注的部分。
我们预计今年超额提前还贷规模较小，其影响也相对有限。根据我们的测算，我们预计今年实际提前还贷规模约为4-4.8 万亿元，其中3.6 万亿元均属于基准情形下的还贷规模，超额提前还贷部分仅为0.4-1.2 万亿元，其规模相对较小，影响也相对有限。根据居民提前还房贷的成本和收益框架，在应对居民超额提前还房贷现象时或存在以下三种可能方案：一是提高房价预期涨幅，二是提高投资预期收益，三是降低存量房贷利率。我们认为提高房价预期涨幅和降低存量房贷利率的可能性都比较小，目前也没有看到监管部门选择第三种方案的迹象。未来，如果投资预期收益提高，那么超额提前还贷问题或将得以缓解。
房地产市场有望L 型企稳，利好股市表现。当下房地产市场已经出现了许多企稳的迹象，一方面是房地产销售止跌，或初步显示出L 型企稳的迹象；另一方面，房地产价格也释放出两大企稳信号，一是房地产价格环比变化出现改善迹象；二是春节以来的房价关注度也在大幅上升，预示着后续商品房销售表现或将不错。而销售、房贷和房价三者增速往往具有涨则同涨、跌则同跌的特征，若房地产销售企稳，房贷和房价也有望企稳。但是我们说的L 型企稳不包含房地产投资，也就是说今年的房地产投资可能还是负增长。整体上看，我们认为今年房地产市场有望L型企稳，不仅能有效缓释地产风险蔓延，也能减轻房地产对其他相关行业的拖累，这将有助于中国经济企稳向好，从而继续利好股市表现。
风险因素：房价上涨超预期；房地产政策力度超预期。