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招商蛇口(001979):聚焦核心区块布局 看好公司成长潜力

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市场下行导致增收不增利。2022 年,公司营业收入1830.03 亿元,同比增加13.92%;归属于上市公司股东的净利润42.64 亿元,同比减少58.89%。主要原因是:1)2022 年,公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长,但...

机构:海通证券股份有限公司

作者:涂力磊

市场下行导致增收不增利。2022 年,公司营业收入1830.03 亿元,同比增加13.92%;归属于上市公司股东的净利润42.64 亿元,同比减少58.89%。主要原因是:
1)2022 年,公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长,但受市场下行影响,房地产业务结转毛利率同比下降,结转毛利同比减少。2)公司妥善落实国家相关房租减免政策要求,结合公司实际对符合条件商户进行了相应的租金减免。3)2022 年,公司计提存货、投资性房地产、长期股权投资等资产减值准备以及计提应收款项信用减值准备同比增加20.29 亿元。4)2022年,公司转让子公司产生投资收益同比减少。上年同期,以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT(基金代码“SZ.180101”)上市,产生税后收益14.58 亿元。
三条红线持续优化,融资成本实现压降。公司秉持一贯稳健的财务管理策略,“三道红线”始终处于绿档并持续优化。2022 年年底,公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.30。2022 年年底,公司综合资金成本3.89%,较年初大幅下降59BP。
多年持续稳定分红。2022 年度公司利润分配方案预案为:以公司总股本77.39亿股为基数,向全体股东每10 股派息人民币2.3 元(含税),合计现金分红金额(含税)为17.80 亿元,占到合并报表中归属于上市公司普通股股东净利润的41.74%。公司近三年现金分红比例维持在归属于上市公司普通股股东净利润的40%左右,分红派息政策稳健。
行业地位持续攀升,拿地聚焦核心区位。2022 年,公司累计实现销售面积1193.65 万平,累计实现销售金额2926.02 亿元,销售规模行业排名提升至第六位。高能级城市深耕卓有成效,公司在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超10%,上海单城销售金额突破740 亿元。2022 年,公司累计获取56 宗地块,总计容建面约726 万平方米,总地价约1279 亿元,公司需支付地价为766 亿元,在“强心30 城”和“深耕6+10 城”的投资金额占比分别达94%和90%。
投资建议:维持“优于大市”评级。我们预测公司2023、2024 年的EPS 分别为1.1 和1.44 元,考虑公司销售保持竞争优势,融资背景强,在当前市场供给侧改革背景下,我们给予公司估值适度溢价,即2023 年15-17XPE,合理价值区间为16.5~18.7 元,维持“优于大市”评级。风险提示:行业面临销售下行和政策不及预期风险。

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