机构：西部证券股份有限公司
作者：边泉水,宋进朝,杨一凡
节后商品房市场回暖速度略超预期，但3 月以来修复斜率已趋于平缓。春节过后，10 座代表性城市二手房成交面积大幅高于季节性。1-2 月，30 大中城市商品房成交面积同比-14.1%，全国商品房销售面积同比增速为-3.6%，中小城市恢复情况或超预期。此外，3 月以来一手和二手房修复斜率均明显放缓，二手房成交面积已有回落迹象。
积压需求释放是驱动本轮地产修复的重要动力。从经验数据看，疫情冲击之后的积压需求释放大约会持续2-3 个月的时间。尽管春节后全国城市二手房出售挂牌量环比出现激增，但并未超越2021 和2022 年同期，且当前仍处历史低位，这表明业主入市情绪偏谨慎，市场交易的回暖或更多受疫情期间积压需求释放的带动。
政策叠加下居民预期边际改善带动商品房销量回升。多项地产支持政策叠加下，2 月百城住宅价格指数环比在连续下行7 个月后止跌，一线城市房价环比连跌5 个月后转正，释放出房价企稳信号。节后二手房挂牌价自低位连续反弹，为2021 年8 月以来首次，但持续性有待观察。原因如下：
企业端：1-2 月民营房企境内信用债融资规模同比下降76.2%，反映民营房企信用修复状况不佳。一方面，未来一年房企偿债规模超9000 亿，压力依然较大。另一方面，房企信用修复的堵点如果不能打通，会显著影响居民信心的恢复以及需求端支持政策的效果。
居民端：2 月居民中长期贷款在连续少增14 个月之后转为同比多增，其中有春节错位因素的扰动，如果和去年春节次月相比，则同比少增2872 亿元。
此外，受房企爆雷以及停贷事件影响，居民对现房偏好上升。对交付问题的担忧，或是年初二手房修复快于新房的重要原因之一。
政府端：两会政府工作报告中关于全年经济目标以及政策力度的表述偏温和，意味着在年内经济修复动能未出现显著下行的情况下，政策发力的必要性将有所降低。再者，习近平总书记在两会期间两次强调“高质量发展”。
最后，政府工作报告首提“防止无序扩张”，或意味着短期地产宽松政策力度相对有限。
当前楼市交易热度或仍可持续1 个季度左右，全年谨慎乐观。在3 月“小阳春”行情结束后，新房和二手房交易量环比有可能维持目前状态或边际转弱但不会很快衰竭，低基数下同比增速仍有望维持1 个季度左右的高位。之后需等待政策端的变化，我们对全年商品房销售持谨慎乐观态度，同比增速仍维持此前（-5%，+5%）区间的判断，全年房地产开发投资同比或仍负增。
高频数据：1）生产：多数指标回落，修复斜率进一步放缓。3 月19 日当周，纯碱、石化等多数开工率指标回落，钢铁与汽车产业开工率仍维持高位，超
半数钢厂已处于盈利状态。2）需求：新房成交环比上行，土地市场延续低迷态势。新房成交量同比继续保持上行态势，同比涨幅高达61.8%，主要由于去年基数偏低所致，环比+7%，土地成交和溢价率则延续低迷态势。3）价格：上游原材料跌，中下游价格表现分化。上游原料价格普遍大幅下跌，受硅谷银行事件和瑞信风波影响，国际原油价格大幅下跌，截止3 月17 日收盘，布油和美油现货单周分别下跌12.3%和13.0%；中下游产品价格较为稳定，但果蔬价格分化进一步拉大，环比分别上涨4.1%和下降3.1%。4）库存：不同原料库存表现差异较大。螺纹钢累库持续下降，而涤纶长丝库存天数不断走阔。5）出行和物流：居民保持较高出行强度，货运小幅回落。
城际城内客运出行全面恢复，显著高于去年同期水平，物流运输小幅回落。
风险提示：宏观经济下行超预期，地产修复节奏不及预期，稳增长政策力度超预期。