机构：安信证券股份有限公司
作者：池光胜,高文君
南京2023 年首轮土拍规则基本不变，各地块均可联合竞买，仍未设商品房毛坯限价。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制在10%-15%之间，地价触顶后仍以摇号方式确定竞得人。拿地后，南京本轮土拍延续2022 年第三轮土拍以来对商品房售价限制的放松，所有地块仍均未设置商品房毛坯限价。此外，对于此前流拍的江北新区01 地块，本轮土拍将其起拍金额下调32.6%至14.7亿后重新出让。
南京本轮土拍广义流拍率有所改善，平均溢价率提升，土拍热度回升。南京2023 年首轮土拍合计推11 宗涉宅地块，供地数量较去年第五轮的15 宗小幅减少；无地块流拍或撤销，广义流拍率较去年第五轮的6.7%有所改善；成交11 宗，成交金额176.4 亿，平均溢价率6.0%，平均溢价率较去年第三轮以来的不足1.0%的低溢价率明显提升，土拍热度回升。横向对比来看，目前仅郑州、杭州、苏州、南京完成首轮土拍，南京广义流拍率为4 城最低水平，平均溢价率高于4 城平均水平4.5%。从区位来看，本轮土拍地块质量较好，主城区合计供地5 宗，占比41.7%，较去年第四轮、第五轮有所增加；溧水区、江宁区、江北新区分别供地3 宗、2 宗、1 宗。热门地块竞争激烈，共4 宗地地价触顶，进入摇号环节，分布于雨花台区、建邺区、江宁区的热门板块，如建邺区G03地块位于主城热门板块河西南，周边配套成熟、在售竞品较少，整体去化压力较小，为本轮土拍最热门地块；共3 宗地低溢价成交，分布于江宁区、秦淮区和溧水区，交通便捷、周边配套成熟；共4 宗地底价成交，其中2 宗为安置房用地，多数地块区位相对较差。
主流国企积极拿地，当地小型民企拿地意愿提升。国企全口径拿地金额125.5 亿，拿地金额占比71.1%，较去年第五轮的49.9%进一步提升。主流国企积极拿地，万科、中海地产、保利发展、招商蛇口、大悦城分别拿地27.5 亿、27.2 亿、24.1 亿、18.1 亿、14.0 亿；农垦集团拿地14.7 亿。民企拿地意愿提升，以当地小型民企拿地为主，民企全口径拿地金额47.5 亿，拿地金额占比26.9%，较去年第四、五轮明显提升。伟星置业30.9 亿拍得1 宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企；昆山钜康、天利置业分别拿地15.8 亿、0.8 亿。国、民企拿地占比提升下，城投拿地占比大幅下降，全口径拿地金额3.4 亿，拿地金额占比1.9%，较去年第四、五轮的100.0%、50.1%大幅下降。溧水经开、溧水城建分别以2.5 亿、0.9 亿各拍得1 宗安置房地块。
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