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深度*行业*房地产行业第11周周报(3月11日-3月17日):新房成交同环比均上升 央行将实施年内首次全面降准

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本周新房成交同环比均上升,同比增幅进一步扩大;二手房成交环比小幅下滑,同比仍保持高增。土地市场同比量价齐跌、环比量跌价涨,溢价率同比下降、环比上升。 核心观点 本周新房成交同环比均上升,同比增幅进一步扩大;二手房成交环比小幅...

机构:中银国际证券股份有限公司

作者:夏亦丰,许佳璐

本周新房成交同环比均上升,同比增幅进一步扩大;二手房成交环比小幅下滑,同比仍保持高增。土地市场同比量价齐跌、环比量跌价涨,溢价率同比下降、环比上升。
核心观点
本周新房成交同环比均上升,同比增幅进一步扩大;二手房成交环比小幅下滑,同比仍保持高增。43 城新房成交面积405.7 万平,环比上升5.8%,同比上升31.2%,同比增速较上周增加了18.9 个百分点;一、二、三线城市同比增速分别为67.7%、56.2%、82.8%,同比增速较上周分别提升了38.2、21.3、32.5 个百分点。15 城二手房成交面积212.8 万平,环比下降5.7%,同比上升93.9%,同比增速保持高增;一、二、三线城市同比增速分别为54.5%、105.8%、315.8%,其中一、三线城市同比增速较上周分别提升了19.2、66.6 个百分点,二线城市同比增速较上周下降了3.7 个百分点。
新房库存面积同比下降、环比上升;去化周期同比上升、环比下降。14 城新房库存面积为1.02 亿平,环比上升0.2%,同比下降0.1%,去化周期为15.0 个月,环比下降0.6个月,同比上升0.8 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为0.5%、0.4%、0.0%;去化周期分别为12.8、12.9、13.4 个月,环比分别下降0.4、0.5、0.6 个月。
土地市场同比量价齐跌、环比量跌价涨,溢价率同比下降、环比上升。百城土地成交建面1191 万平,环比下降3.9%,同比下降28.8%;成交土地总价为69 亿元,环比上升20.8%,同比下降52.5%;楼面均价为575 元/平方米,环比上升25.5%,同比下降33.2%;百城成交土地溢价率为3.9%,环比上升103.7%,同比下降23.1%。
本周房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为205.4 亿元,同比上升34.5%,环比上升27.5%;净融资额为-16.8 亿元。其中国企国内债券总发行量为194.4 亿元,同比上升27.3%,环比上升27.8%;净融资额为95.1 亿元。民企国内债券总发行量为11.0 亿元,同比上升267.4%,环比上升264.2%;净融资额为-111.9 亿元。
板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-0.1%,较上周上升4.8 个百分点;相对沪深300 收益为0.1%,较上周上升1.0 个百分点。房地产板块PE 为12.55X,较上周下降0.09X。北上资金对电力设备、医药生物、传媒加仓金额较大,分别为39.20、26.35、25.36 亿元。对房地产的持股占比变化为0.01%(上周为-0.05%),净买入2.62 亿元(上周净买入-9.88 亿元)。
投资建议
本周统计局公布2023 年1-2 月投资与销售数据,房地产核心指标数据层面全面改善,但多基于去年同期低基数的影响。3 月以来新房、二手房成交显示出持续修复的迹象,我们认为销售大概率将持续改善,投资端的修复或需要更长的时间。此外,央行本周宣布决定于3 月27 日全面降准0.25 个百分点,这是2023 年首次全面降准(上一次降准为2022 年12 月5 日全面降准0.25 个百分点),进一步释放流动性。
我们建议持续关注基本面数据的兑现情况,同时建议在板块目前相对低迷的情况下,关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司;REITs 相关的保租房、产业园区、物流地产等资产持有方;以及在行业大环境收缩的背景下,重要性提升的渠道公司。
具体标的,我们建议关注三条主线:1)主流的央国企和区域深耕型房企,销售、拿地均有较好增长,行业见底复苏后带来β行情:保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团;2)边际受益于房企融资端打开的优质民企、及混合所有制房企:美的置业、金地集团、万科A、龙湖集团。3)主题性投资机会,包括REITs 相关:光大嘉宝、华润置地、中新集团;房地产渠道相关的标的:
贝壳、我爱我家。
风险提示
房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。

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