机构：海通证券股份有限公司
作者：涂力磊,谢盐
2023 年1-2 月数据关注点：2023 年1-2 月房地产开发投资累计同比下降5.7%，增幅相对2022 年1-12 月回升4.2 个百分点。2023 年伊始房地产开发投资增速停止下探趋势。
2023 年1-2 月数据关注点：2023 年1-2 月行业开发投资完成额同比2022 年同期下滑5.7%，较2022 年12 月环比上升51.3%；商品房销售额数据同比2022年同期下滑0.1%，较2022 年12 月环比上升5.4%；开发资金来源同比2022年同期下滑15.2%，较2022 年12 月环比上升68.4%；新开工面积同比2022年同期下降9.4%，较2022 年12 月环比上升51.5%。
2023 年1-2 月新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比增速回正。2023 年1-2月房屋新开工面积1.36 亿平方米，累计同比下降9.4%，跌幅较2022 年1-12月缩窄30.0 个百分点。2023 年1-2 月房屋竣工面积1.32 亿平方米，累计同比上升8.0%，较2022 年1-12 月的累计同比上升23.0 个百分点。
房企到位资金累计降幅缩窄，恢复情况不及预期。2023 年1-2 月全国房地产资金来源总量达到2.13 万亿元，累计同比下降15.2%，跌幅较2022 年1-12 月缩窄10.8 个百分点。从2023 年1-2 月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的16.4%，利用外资占比0.02%，自筹资金占比29.7%，其他资金占比53.9%。
2023 年1-2 月销售面积同比降幅缩窄，销售金额同比降幅缩窄。2023 年1-2月商品房销售面积1.51 亿平方米，累计同比2022 年下降3.6%，跌幅较2022年1-12 月缩窄20.7 个百分点。2023 年2 月商品房销售额为1.54 万亿元，累计同比2022 年下降0.1%，跌幅较2022 年1-12 月缩窄26.7 个百分点。从商品住宅分线销售数据来看：2023 年1-2 月一线城市销售面积同比下降且降幅缩窄，销售金额同比下降且降幅微增；二线城市销售面积和销售金额同比均上升；三线城市销售面积同比下降且降幅缩窄，销售金额同比上升。
多项指标如期回升，蓝筹企业后期销售看好。2023 年1-2 月房地产开发投资同比下降但降幅缩窄，同期商品房销售额同比下降但降幅缩窄。我们认为目前行业多项指标如期回升，按照目前经济重启节奏，优秀企业后阶段销售节奏将逐步走稳。
投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注：1）开发类：A 股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展、碧桂园、旭辉控股集团；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。
风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。