机构：中达证券投资有限公司
作者：蔡鸿飞,诸葛莲昕
延续前期销售复苏态势，前2 月全国商品房销售额累计同比收窄26.6pct。2023年1-2 月全国商品房销售金额累计同比下降0.1%（2022 年全年：-26.7%）；销售面积累计同比下降3.6%（2022 年全年：-24.3%），整体销售延续了前期的复苏态势。当前政策环境较为宽松，保交楼的推进以及融资端的政策支持在一定程度上修复着市场信心。虽然销售已有所改善，但仍未回到疫情前水平，后续仍需各地优化政策带动需求端的持续修复，进而支撑商品房销售进一步回暖。
全年开发投资降幅再度收窄4.3pct，竣工指数止跌回升。开发投资方面，全年房地产开发投资完成额累计同比下降5.7%，较2022 年全年降幅收窄4.3pct。拿地方面，由于近期销售同比回升，房企对后市预期改善，部分企业拿地积极性有所回升，带动2022 年全年土地购置费同比下降5.7%。房屋开工方面，1-2 月房屋开工情况改善明显，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降8.7%，降幅较2022 年全年收窄31.1pct；房屋竣工面积同比增长8.0%，继2022 年竣工数据出现下滑后，竣工面积同比首次止跌回升。展望未来，预计在一段时间内房企库存将持续去化，有望加快房屋开工指数回升。
定金及预收款、个贷回升带动开发资金来源降幅收窄。2023 年1-2 月房地产开发资金来源累计同比下降15.2%，较2022 年全年降幅收窄10.7pct，主要系在销售带动下定金及与预收款、个人按揭贷款降幅收窄较多，分别同比收窄21.9pct、11.2pct；近期顶层对行业融资表态积极，国内贷款增速降幅再度收窄10.4pct，随着行业销售逐步恢复，资金面或将延续改善格局。
新房销售同环齐升，带动重点城市去换周期缩短。2 月45 城新房成交面积环比上升53%，同比上升24%；当年累计成交面积同将11%（1 月末：-36%），一、二、三线城市分别下降15%、8%、13%。大连、温州、惠州、江门累计交易量增幅较大，而泉州、绍兴、南京、莆田累计降幅较大。截至2 月末，14 城新房去化周期为16.3 个月，平均环比上下降23%，同比下降9%。二手房方面，2 月15 城二手房成交面积环比上升81%，同比上升151%；截至2 月末，15 城累计成交面积同增52%（1 月末：-7%）。扬州、青岛、东莞二手房成交面积累计增幅居前。二三线二手房挂牌量指数回升较快，一线城市挂牌价指数率先回升。
成交楼面均价及溢价率同步回升。1-2 月百城住宅用地累计成交建面同比下降约23.3%；其中，一线城市下降67.0%，二线城市下降38.2%，三线城市下降13.7%，二三线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，2 月单月出现一定回升。溢价率方面，各线城市住宅用地成交溢价率有所上升，2 月整体溢价率环比升势延续。
投资建议：顶层定调推动住房销售增长，维持“强于大市”评级。2 月行业经济数据呈现向好趋势，销售、开工指标皆出现明显改善。同时月内全国两会政府工作报告提及“支持刚性及改善性住房需求”，住房消费仍是新一年的重点工作之一，随着需求端的恢复或将进一步带动开发投资等逐步恢复。我们预计未来销售端仍有较大的提升空间。维持“强于大市”评级。