机构：国盛证券有限责任公司
作者：金晶,肖依依
总量弱复苏，城市分化加剧，行情是否能维持热度尚需观察，销售持续回暖仍需政策持续发力。2 月销售显著强于1 月，片状复苏为主。一是在多地持续宽松的政策环境下，部分城市购房者信心有所修复，中介的营销以及部分房企逐步收回折扣，推动部分购房者加速入场；二是由于疫情期间购房意愿推迟，叠加春节假期需求积压，导致节后需求集中释放；三是去年2 月基数相对较低。我们预计3 月仍将维持这一全局弱复苏的局面。但若想相对长期的去保持这一复苏的态势，仍需要政策端持续呵护加码。
百强房企1-2 月操盘口径销售金额同比-11.6%，权益口径同比-10.7%。根据克而瑞公布的2023 年1-2 月销售业绩排行榜数据，TOP100房企操盘口径销售金额为8189.7 亿元，同比降低11.6%，降幅较1 月缩窄20.3 个百分点；权益口径销售金额为6545.4 亿元，同比降低10.7%，降幅较1 月缩窄21.3 个百分点，权益比71.3%。2023 年1-2 月TOP50强房企操盘口径销售金额为7124.7 亿元，同比降低7.9%，降幅较1 月缩窄22.3 个百分点；权益口径销售金额为5596.7 亿元，同比降低6.8%，降幅较1 月缩窄23.5 个百分点，权益比71.4%。
TOP10 和TOP11-20 房企销售同比开始止跌回升，其他梯队房企同比仍保持三成左右降幅。从2023 年1-2 月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP11-20 房企，同比增长11.7%；TOP10 房企排名第二，同比增长0.4%。表现最差的是TOP31-50 房企，同比下降35.6%。从2023 年1-2 月权益口径销售金额来看，增幅最大的是TOP10 房企，同比增长6.3%；TOP11-20 房企排名第二，同比增长5.3%。表现最差的是TOP31-50 房企，同比下降32.5%。
房企分化加剧，头部表现更佳，TOP40 房企1-2 月操盘口径销售额同比24 家正增长。从2023 年1-2 月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为585 亿元，其次为万科地产、碧桂园、中海地产、华润置地，分别实现销售金额565.3、533.9、384.8、373.6 亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40 房企有24 家实现同比正增长，其中越秀地产(+140%)、华发股份(+86%)、华润置地(+66%)、招商蛇口(+57%)、中国金茂（+56%）、中海地产(+50%)、滨江集团（+46%）、龙湖集团(+40%)等房企表现亮眼。主要原因仍是2 月销售复苏，小部分原因与基数、推盘有关。对于房企全年销售增速，不宜期待太高。
投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023 年Q1 或者Q1 切Q2 时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023 年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间，地产的仓位会比个股本身更重要。择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票，主要包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A 股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H 股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。
风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。