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房地产行业周报:启动不动产私募投资基金试点 拓宽住房租赁债券融资渠道

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核心观点:启动不动产私募投资基金试点,拓宽住房租赁债券融资渠道证监会启动不动产私募投资基金试点工作,将进一步盘活企业存量项目,增强现金流能力,改善资产负债表结构,房企融资第三支箭政策仍在延续;同时央行和银保监会提出要增强金融机构住房租赁...

机构:开源证券股份有限公司

作者:齐东

核心观点:启动不动产私募投资基金试点,拓宽住房租赁债券融资渠道证监会启动不动产私募投资基金试点工作,将进一步盘活企业存量项目,增强现金流能力,改善资产负债表结构,房企融资第三支箭政策仍在延续;同时央行和银保监会提出要增强金融机构住房租赁贷款投放能力,拓宽住房租赁企业债券融资渠道。在首套住房贷款利率政策动态调整机制下,贝壳研究院监测数据显示2月百城首套主流利率在持平四个月后再度下降,我们监测的64 城单周新房成交数据环比连续四周增长,二手房单周成交数据同比增长90%,销售数据出现边际回暖趋势,但持续性仍有待观察。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确,新房市场基本面仍在触底,二手房成交持续回暖,市场信心有望持续提升,行业估值将陆续修复,板块仍具备较好的投资机会,维持行业“看好”评级。
政策端:证监会启动不动产私募投资基金试点,扬州取消限购中央层面:证监会启动不动产私募投资基金试点工作,新设“不动产私募投资基金”类别,并采取差异化的监管政策。央行、银保监会要求商业银行按照合同约定做好客户提前还款服务工作;同时加大检查处罚力度,加强违规转贷风险警示。
地方层面:中国香港将会引入新的资本投资者入境计划,将下调2000 万港元及以下交易的首次置业印花税。扬州全面取消楼市限购,取消二手房3 年限售政策,首套房贷利率降至3.8%。长春首套房商贷已结清的家庭,二次购房可执行首套贷款政策。常州将取消新房2 年限售期限。
市场端:新房成交同比下降,杭州土拍热度高涨销售端:2023 年第8 周,全国64 城商品住宅成交面积435 万平米,同比下降9%,环比增加22%;从累计数值看,年初至今64 城成交面积达2427 万平米,累计同比下降22%。全国23 城二手房成交面积为206 万平米,同比增速90%,前值83%;年初至今累计成交面积1030 万平米,同比增速35%,前值26%。
投资端:2023 年第8 周,全国100 大中城市推出土地规划建筑面积1346 万平方米,成交土地规划建筑面积2499 万平方米,同比增加6%,成交溢价率为4.1%。
杭州2023 年首批集中供地出让13 宗地块成交额182 亿元,其中8 宗触顶、2 宗溢价、3 宗底价,平均溢价率9.3%,滨江集团竞得三宗地块,华润置地、建发房产和伟星地产分别摇中一宗地块。苏州一批次11 宗宅地全部出让成功,3 宗触顶、2 宗溢价、6 宗底价成交,总揽金约140 亿,平均溢价率7.46%,保利发展、招商蛇口、华润置地、建发房产均有斩获。
融资端:国内信用债发行同比减少
2023 年第8 周,信用债发行54 亿元,同比减少69%,环比减少62%,平均加权利率3.51%,环比减少19BPs;海外债无新增发行。
风险提示:(1)行业销售恢复不及预期,融资改善不及预期,房企资金风险进一步加大;(2)调控政策超预期变化,行业波动加剧。

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