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3月房企销售数据点评:政策优化 等待复苏

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本报告导读: 3 月TOP50 房企销售额继续同比大幅下滑,但跌幅收窄,边际表现初现好转,期待优化政策落地带来市场复苏;一季度二手房“以价换量”凸显,市场表现优于新房。 摘要: 2024年3月TOP50房企销售额同比下...

机构:国泰君安证券股份有限公司

作者:谢皓宇,黄可意,白淑媛

本报告导读:
3 月TOP50 房企销售额继续同比大幅下滑,但跌幅收窄,边际表现初现好转,期待优化政策落地带来市场复苏;一季度二手房“以价换量”凸显,市场表现优于新房。
摘要:
2024年3月TOP50房企销售额同比下滑42%,跌幅收窄20pct,销售规模虽整体处于低位,但初现好转。根据克而瑞数据,以权益销售金额为口径,3 月TOP50 房企销售额为2474 亿元,同比下滑42%,跌幅较2 月收窄20pct,进一步剔除春节错位影响,可得跌幅较1~2月收窄7pct。值得注意的是,①2023 年3 月为TOP50 房企全年月度销售额峰值,因此同比跌幅仍较大存在基数较高的影响;②同比跌幅边际改善已经出现,市场处于积极向好的修复中。
央国企和头部房企率先恢复,3 月单月销售额破百亿的房企回升至7家。以2024 年1~3 月累计权益销售额对房企进行排序,TOP10、TOP11~30、TOP31~50 房企3 月单月销售额分别下滑35%、54%、44%,跌幅较上月分别收窄29pct、11pct、3pct;同时,民企、国企、央企3 月单月销售额分别为584 亿元、549 亿元、1341 亿元,分别同比下滑63%、40%、26%,跌幅较上月分别收窄2pct、18pct、36pct,因此综合来看,头部房企和央国企的边际改善幅度更大。另外,销售额达百亿的房企数量回升至7 家,包括中海、保利、万科、华润、绿城、招商和建发,其中中海以371 亿元的单月权益销售额位居榜首。
2024 年一季度二手房“以价换量”的特征凸显,对新房需求出现分流,且整体表现好于新房,预期随着优化政策的不断落地,新房市场的活跃度将得到提升。根据中指数据,2024 年1~2 月,重点25 城二手房成交套数同比下跌13%,较2022 年同期上涨25%,且春节后更是出现了连续5 周的环比增长,其中3 月18 日~3 月24 日的周度成交量创2023 年下半年以来新高。在成交规模上涨的同时,2024 年一季度百城二手住宅平均价格累计下跌1.48%,因此整体来说二手房市场呈现出较为明显的“以价换量”特征,对新房需求带来分流。但是,3月以来,中央层面政策端积极信号频出,尤其是3 月22 日国常会明确指出“要进一步优化房地产政策,系统谋划相关支持政策,有效激发潜在需求”,且在地方层面包括杭州、北京等城市都有相关新政落地,预期各地的支持政策后续将陆续跟进,带来居民信心的提振,以及销售市场的逐步复苏。
继续推荐重组方向,并关注小盘价值。继续建议重组方向,受益标的为旭辉控股集团、融创中国等,并继续推荐园区公司,包括中新集团、招商蛇口,龙头房企推荐保利发展。
风险提示:市场需求加速下行。

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