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房地产行业点评:24年3月百强房企销售点评:弹性差异再现

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3 月百强销售小幅修复,分梯度弹性差异显现克而瑞地产研究数据显示,2024 年3 月百强房企(公司可比口径)单月销售金额环比增长104.6%,同比下降46.7%,同比增速较2024 年2 月提高16.0pct;1-3 月累计销售金额同比...

机构:天风证券股份有限公司

作者:王雯,鲍荣富

3 月百强销售小幅修复,分梯度弹性差异显现
克而瑞地产研究数据显示,2024 年3 月百强房企(公司可比口径)单月销售金额环比增长104.6%,同比下降46.7%,同比增速较2024 年2 月提高16.0pct;1-3 月累计销售金额同比下降48.4%,增速较1-2 月上升3.3pct。百强房企单月销售金额中69家环比增长,较2 月增加49 家,5 家同比增长,较2 月增加2 家。百强销售均价18531 元/平,单月同比+6.5%。
2024 年3 月TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 单月销售金额同比变化-32.2%、-33.0%、-61.2%、-47.2%、-55.0%,增速较2024 年2 月分别变化+26.0pct、+25.6pct、+6.1pct、+17.6pct、+7.4pct。
3 月,1)23 年高基数下,百强销售累计同比降幅收窄是积极信号,但有窗口期房企集中供货的影响,修复幅度小或说明前期政策效力仍未显现;2)分梯度房企同比增速再度分化,折射出回暖期房企的销售弹性差异,头部强韧性继续验证;3)百强销售均价同环比上行,或反映①新房价格上升趋势延续(备案价支撑),②高单价改善型成交比例提升。
央企降幅收窄显著,中海表现抢眼
24 年3 月,TOP20 房企单月销售额均同比下降,7 家房企降幅超50%,16 家房企降幅超过30%;其中碧桂园降幅最大,同比-82.7%,中海地产降幅最小,同比-4.2%。
分类型来看,1)地方国企:3 月单月销售金额同比-52.1%,较上月+10.9pct,建发/越秀/华发3 月单月分别同比-27.3%/-46.0%/-60.6%。2)央企:3 月单月同比-35.4%,较上月+29.1pct , 保利/ 中海/ 招蛇/ 华润/ 金茂3 月分别同比-46.4%/-4.2%/-43.5%/-22.7%/-64.9%;3)典型非国央企:3 月单月销售金额同比-59.6%,较上月+5.1pct 。万科/ 绿城/ 滨江/ 龙湖/ 金地/ 新城3 月分别同比-43.5%/-11.2%/-41.7%/-49.9%/-69.5%/-47.0%。
央企3 月收窄幅度明显更高,品牌、产品、资源、资金等优势对市占率的提升在逐步兑现。中海表现亮眼,3 月单月销售排名第一,高端项目中海·顺昌玖里热销,刷新全国商品房单次开盘最高销售纪录。地方国企中建发韧性良好、越秀提升较快,非国央企中绿城同环比表现均较好,或与深耕区域垂直、对应城市热度更好有关。
此外,城建集团、保利置业展现良好韧性,后续销售弹性值得关注。
高热度城市或有回调压力,4 月百强销售或仍具压力根据克而瑞地产研究监测,3 月新房成交与去年成交低点三季度均值仍有差距:重点30 城供应环比倍增、同比腰斩;成交环比大增92.8%,仍不及去年三季度和四季度月均,一季度累计同比降52%,降幅持续扩大4pcts。
分城市看,1)宁波、济南、长春、常州等二三线城市呈现成交止跌,底部趋稳趋势。
2)广州、重庆、天津、佛山、珠海等热点城市仍处于需求稳步修复期,3 月成交规模已好于2023 年三季度月均,但是与四季度月均仍有差距。3)跌幅超三成城市大体分为两类,一类为前期热度较高的北京、杭州、合肥、长沙等,购房需求遭遇阶段性瓶颈,回调压力较大;另一类为昆明、青岛、福州等弱二线城市,因前期需求透支,目前仍处深度调整期,成交尤有下探空间。
我们认为,4 月百强销售或仍具压力,主要因二手房以价换量的分流影响可能阶段性持续,房企集中推盘的供给因素或减弱,而影响基本面预期的关键因素如价格止跌等因素仍未见明显信号。有无新政策出台或是影响未来修复持续性的关键因素。
投资建议:需求侧LPR 超预期下调,因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期,有望带动改善需求集中释放,白名单等供给端融资支持力度持续加码,预计24 年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前,我们认为需求不稳、政策延续,看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。
标的方面1)推荐优质地产龙头:招商蛇口、保利发展、中国海外发展,建议关注华润置地、越秀地产、绿城中国、滨江集团;2)推荐优质物管企业:招商积余、保利物业,建议关注中海物业、万物云;3)建议关注保障房及城中村改造主题:
绿城管理控股,城建发展、天健集团、中华企业。
风险提示:行业信用风险蔓延;行业销售下行超预期;因城施策力度不及预期

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