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固收专题研究:2023公募REITS年报估值有何变化?

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报告核心观点2023年公募REITs年报出炉。相较于季报,公募REITs在估值和投资者结构方面存在增量信息。估值来看,产业园和物流园估值多下降,主要系租金水平和租金增长率有所调降;保租房REITs受租金小幅上调影响,估值...

机构:华泰证券股份有限公司

作者:张继强,文晨昕

报告核心观点
2023 年公募REITs 年报出炉。相较于季报,公募REITs 在估值和投资者结构方面存在增量信息。估值来看,产业园和物流园估值多下降,主要系租金水平和租金增长率有所调降;保租房REITs 受租金小幅上调影响,估值提升;高速类REITs 估值多数下降,主要系期限减少和通行费收入调减;能源项目估值变动受到发电收入减少、成本增加以及特许经营期限缩短等因素主导,均出现下调。投资者结构来看,机构投资者占比仍较高,达93.37%。
新旧动能切换背景下,估值增长假设多数下调,我们建议关注经营稳定性较强、具备一定韧性的资产,如保租房、能源、车流稳定和分派较高的高速等。
产权类REITs 估值:产业园和物流园估值多下降,保租房估值小幅上行产业园和仓储物流估值多数下调,主要系租金水平和租金增长率有所调降。
从2023 年业绩表现来看,项目经营表现分化,部分项目出租率下降、租金下行,项目基本面修复缓慢,市场环境恢复不及预期,出于谨慎预测并基于业绩表现和市场环境,产业园和物流园的租金水平和租金增长率多数下调。
保租房类REITs 估值均小幅上调,主要与租金上调有关,但部分项目租金增长假设向后推迟,如深安居和北保。
经营权REITs 估值:高速、能源环保REITs 估值多下调高速类REITs 估值多数下降,主要系期限减少和通行费收入调减,但折现率多数降低。整体来看,披露23 年年报的8 只高速类REITs 中7 只REITs估值均有所下降。部分项目2024 年预测通行费收入较原预期有所降低,但仍较2023 年通行费收入实际值超过10%的增长。折现率多数下调,主要受同行业公司的beta、市场风险溢价的下调影响。能源类REITs 整体估值下行,项目估值变动受到发电收入减少、成本增加以及特许经营期限缩短等因素主导,均出现下调。环保类的两只REITs 收益期限随着时间推移逐渐缩短,估值均有所下降。
投资者结构:公募REITs 机构投资者占比超过93%我国公募REITs 的机构投资者占比较高,近半数持有比例较2023 中报有所提升。根据2023 年报披露,29 只REITs 机构投资者占比均值为93.37%,个人投资者仅占比6.63%,并有 23 只公募 REITs 的机构投资者占比超过90%。分底层资产类型来看,保租房、高速公路、产业园、仓储物流和能源类REITs 机构投资者集中度较高,占比均超过88%,相比之下环保类REITs个人投资者占比较高,机构投资者占比均在80%以下。
投资建议:新旧动能切换,挖掘韧性、高分派板块存款利率下调、LPR 降息、广谱利率下行、机构“资产荒”背景下,公募REITs 等具备高分红属性的资产具备长期投资价值。新旧动能切换背景下,估值增长假设多数下调,我们建议关注经营稳定性较强、具备一定韧性的资产,如保租房、电价和电量较稳定的能源基础设施、车流稳定和分派较高的高速等。向后看,社保基金和养老金FOF 等资金入市,会继续为市场带来稳定的增量资金,配套制度、会计处理的不断完善、以REITs 为标的的ETF产品的不断探索,也有助于流动性的改善,在险资资产欠配的背景下,REITs或成为以险资为主的长期资金的重要配置方向。
风险提示:数据统计估算偏差,公募REITs 运营风险。

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