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华夏基金华润有巢REIT:竞争压力或开始显现

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投资建议由于周边项目入市可能要开始加速,我们认为片区内行业竞争可能加剧,其对项目经营的影响值得关注。若更为审慎的评估未来经营趋势,并结合估值水平,我们下调评级至持有,但认为当前点位上仍有配置价值。理由如下:出租率扎实,但租金价格开始有所...

机构:中国国际金融股份有限公司

作者:谭钦元,孙元祺,张宇,裴佳敏

投资建议
由于周边项目入市可能要开始加速,我们认为片区内行业竞争可能加剧,其对项目经营的影响值得关注。若更为审慎的评估未来经营趋势,并结合估值水平,我们下调评级至持有,但认为当前点位上仍有配置价值。
理由如下:
出租率扎实,但租金价格开始有所承压。据年报披露,泗泾与东部经开区两个项目2023 年末出租率均较2023 年6 月末有明显提升,但套均租金价格开始呈现保守趋势:比如我们测算东部经开区项目套均租金价格有0.3%的下行,两个配套商业项目的租金价格下行则更为明显。总体上,我们认为出租率与收入水平的提升仍代表公司的经营能力扎实,但价格上开始显现出的一些疲弱信号值得注意。
周边项目或开始加快入市,后续需观察经营态势的变化。年报及招募书披露松江区内有三个可识别的竞品,其中松江工业区项目紧邻有巢东部经开区项目西侧,总体规划建筑面积约64,000 平米,我们预计有超过800-1,000 套房源进入市场,将与有巢东部经开区项目构成竞争。后续我们建议观察对东部经开区项目的潜在影响。
对2024-2025 经营业绩做适度下调。在对经营趋势做更保守判断下,我们下调2024 年可供分配金额预测5.7%至5,509 万元,引入2025 年预测5,620 万元(同比+2.0%)。
我们与市场的最大不同?我们认为2024-2025 年项目面临的竞争压力或持续增加。
潜在催化剂:单平米租金开始出现更明显的边际承压。
盈利预测与估值
我们下调2024 年可供分配金额预测5.7%至5,509 万元,引入2025 年预测5,620 万元(同比+2.0%),反映对经营情况更为保守的预期,以及没有过多考虑可能的现金分派增补。下调评级至持有,预计12 个月目标回报率为5%。
当前价格交易于1.2 倍2024 年末NAV,隐含4.4%的股息回报率。最后,作为积极的方面,我们也提示可关注项目后续潜在的扩募机遇。
风险
租金单价出现超预期下滑;周边竞品对项目构成显著分流。

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