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房地产行业周报:春节销售不及预期 多地首套房贷利率开启动态调整

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核心观点:春节销售数据不及预期,多地首套房贷利率开启动态调整 2022 年统计局房地产销售数据保持低迷,在宽松政策支持下12 月销售和投资数据单月降幅收窄。从春节假期两周市场来看,住宅成交数据暂未走出低谷,但多地首套房贷利率开启动态...

机构:开源证券股份有限公司

作者:齐东

核心观点:春节销售数据不及预期,多地首套房贷利率开启动态调整
2022 年统计局房地产销售数据保持低迷,在宽松政策支持下12 月销售和投资数据单月降幅收窄。从春节假期两周市场来看,住宅成交数据暂未走出低谷,但多地首套房贷利率开启动态调整,郑州首套房贷利率降至3.8%,惠州和韶关阶段性取消首套住房商贷利率下限,我们认为后续更多城市房贷利率存在下调空间,成交数据有望持续修复企稳。住建局提出2023 年工作重点是稳定预期、防范风险及促进转型,政策面维持建立市场平稳健康发展的长效机制。我们预计后续针对刚需和改善的购房需求政策都将持续宽松,当前对于地产政策底已经相对明确,销售基本面仍在触底,在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升,行业估值将陆续修复,板块仍具备较好的投资机会,维持行业“看好”评级。
政策端:统计局房地产数据持续低位,郑州首套按揭利率下调
中央层面:2022 全年统计局房地产投资销售数据保持低迷,房地产开发投资13.3万亿元,同比下降10.0%,其中住宅投资下降9.5%;房屋新开工面积同比下降39.4%,房屋竣工面积同比下降15.0%;商品房销售面积13.6 亿方,同比下降24.3%,其中住宅销售面积下降26.8%。全国住房和城乡建设工作会议提出房地产市场的三个工作重点:稳定预期、防范风险及促进转型。国务院副总理刘鹤世界经济论坛上强调,房地产业是中国国民经济的支柱产业。
地方层面:深圳拟不再安排建设安居型商品房,将推共有产权住房。南京房票安置办法将在南京全市推行,长沙放宽特殊人才落户购房条件,郑州多家银行首套房按揭贷款年利率下调至3.8%,惠州和韶关阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
市场端:商品住宅成交面积同比仍下滑,土地成交面积同比下降
销售端:2023 年第3-4 周,全国64 城商品住宅成交面积284 万平米,同比下降70%;从累计数值看,年初至今64 城成交面积达284 万平米,累计同比下降85%。全国23 城二手房成交面积为97 万平米,同比增速-61%;年初至今累计成交面积366 万平米,同比增速-25%,前值15%。
投资端:2023 年第4 周,全国100 大中城市推出土地规划建筑面积1364 万平方米,成交土地规划建筑面积1558 万平方米,同比下降46%,成交溢价率为0.5%。一线城市成交土地规划建筑面积152 万平方米,同比下降32%;二线城市成交土地规划建筑面积586 万平方米,同比下降43%;三线城市成交土地规划建筑面积820 万平方米,同比下降50%。
融资端:国内信用债发行同比增加
2023 年第3-4 周,信用债发行174 亿元,同比增加43%,平均加权利率3.43%;海外债发行1.2 亿美元,同比减少72%,平均加权利率3.58%。
风险提示:(1)行业销售恢复不及预期,融资改善不及预期,房企资金风险进一步加大;(2)调控政策超预期变化,行业波动加剧。

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