机构：华宝证券股份有限公司
作者：孙书娜,宋怡雯
投资要点
2023 年以来，中证REITs 指数经历窄幅震荡后一路下探，经过半年时间的低迷，7 月终于得以企稳，行情有所修复。资金面看，目前市场成交量正处于低位，有望回升至更高的交易情绪。从估值角度看，在后续宏观系统性风险不大的情况下，结合低估值性价比，REITs 目前具备了较好的投资价值。而消息面上，REITs 市场在产品方面，新类型不断推陈出新；政策方面，积极信号持续释放；参与者方面，供需两端资金量扩充，提供源头活水。REITs 发展节奏加快，后续可进一步期待在愈发完善的监管机制下，更多的项目和参与方能够入局，REITs 长期投资的价值也将愈发彰显。
针对7 月以来REITs 的反弹企稳，主要是“季报行情”催化下市场情绪的回暖。一方面，二季报披露之前的市场预期使得REITs 行情止跌转好，另一方面，最终披露出来的财务数据验证了市场对于资产运营的预期，因此二季报后REITs 的行情也没有出现如上半年一般剧烈的负面效应。从具体数据看，2023上半年可供分配金额累计完成率较高的标的均录得了不错的涨幅，而可供分配金额累计完成率较低的标的反弹力度则明显不足。
我们试图根据每个底层资产的业务属性寻找到对REITs 投资具备明显指导价值的先行指标，搭建起一套REITs 预期指标体系：高速公路类REITs 投资可参考中国公路客运量、货运量累计同比作为先行指标；工业地产租金这一指标对仓储物流类REITs 的市场行情具备一定参考价值；城市二手住宅租金回报率一定程度上与保租房REITs 的基本面有关联性；制造业PMI 环比指标对园区基础设施REITs 的租金和出租率或产生积极影响。
根据以上构建的先行指标，结合宏观经济及项目本身情况，我们认为后续可关注：
（1）历史业务运营良好、稳健的标的，如仓储物流类REITs 的租户以业务已经较稳定的物流类、运输类企业为主，长期来看受宏观影响不大，可持续关注工业地产租金这一宏观指标；保障型租赁住房REITs 类底层资产以个人租户为主，相比经营情况不佳而退租风险较大的企业租户具备更强粘性，同时收租周期短，资金流安全边际高。可持续关注其中出租率和租金具备相对优势，以及城市二手租金回报率较好的标的。
（2）随着后续经济企稳，具有更强周期属性且基本面有所改善的类型，如交通基础设施类REITs、园区基础设施类REITs，需要结合宏观先行指标与具体资产基本面情况进一步筛选标的。
风险提示：REITs 具备底层项目运营业绩不及预期、二级市场异常波动风险。
REITs 的过往业绩及基金经理管理其他产品的历史业绩不代表未来表现；本报告根据历史公开数据整理，存在失效风险，不构成投资建议。