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公募REITS专题报告:REITS市场跟踪、基本面研判与投资体系的实证探索

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投资要点2023年以来,中证REITs指数经历窄幅震荡后一路下探,经过半年时间的低迷,7月终于得以企稳,行情有所修复。资金面看,目前市场成交量正处于低位,有望回升至更高的交易情绪。从估值角度看,在后续宏观系统性风险不大的情况下,结...

机构:华宝证券股份有限公司

作者:孙书娜,宋怡雯

投资要点
2023 年以来,中证REITs 指数经历窄幅震荡后一路下探,经过半年时间的低迷,7 月终于得以企稳,行情有所修复。资金面看,目前市场成交量正处于低位,有望回升至更高的交易情绪。从估值角度看,在后续宏观系统性风险不大的情况下,结合低估值性价比,REITs 目前具备了较好的投资价值。而消息面上,REITs 市场在产品方面,新类型不断推陈出新;政策方面,积极信号持续释放;参与者方面,供需两端资金量扩充,提供源头活水。REITs 发展节奏加快,后续可进一步期待在愈发完善的监管机制下,更多的项目和参与方能够入局,REITs 长期投资的价值也将愈发彰显。
针对7 月以来REITs 的反弹企稳,主要是“季报行情”催化下市场情绪的回暖。一方面,二季报披露之前的市场预期使得REITs 行情止跌转好,另一方面,最终披露出来的财务数据验证了市场对于资产运营的预期,因此二季报后REITs 的行情也没有出现如上半年一般剧烈的负面效应。从具体数据看,2023上半年可供分配金额累计完成率较高的标的均录得了不错的涨幅,而可供分配金额累计完成率较低的标的反弹力度则明显不足。
我们试图根据每个底层资产的业务属性寻找到对REITs 投资具备明显指导价值的先行指标,搭建起一套REITs 预期指标体系:高速公路类REITs 投资可参考中国公路客运量、货运量累计同比作为先行指标;工业地产租金这一指标对仓储物流类REITs 的市场行情具备一定参考价值;城市二手住宅租金回报率一定程度上与保租房REITs 的基本面有关联性;制造业PMI 环比指标对园区基础设施REITs 的租金和出租率或产生积极影响。
根据以上构建的先行指标,结合宏观经济及项目本身情况,我们认为后续可关注:
(1)历史业务运营良好、稳健的标的,如仓储物流类REITs 的租户以业务已经较稳定的物流类、运输类企业为主,长期来看受宏观影响不大,可持续关注工业地产租金这一宏观指标;保障型租赁住房REITs 类底层资产以个人租户为主,相比经营情况不佳而退租风险较大的企业租户具备更强粘性,同时收租周期短,资金流安全边际高。可持续关注其中出租率和租金具备相对优势,以及城市二手租金回报率较好的标的。
(2)随着后续经济企稳,具有更强周期属性且基本面有所改善的类型,如交通基础设施类REITs、园区基础设施类REITs,需要结合宏观先行指标与具体资产基本面情况进一步筛选标的。
风险提示:REITs 具备底层项目运营业绩不及预期、二级市场异常波动风险。
REITs 的过往业绩及基金经理管理其他产品的历史业绩不代表未来表现;本报告根据历史公开数据整理,存在失效风险,不构成投资建议。

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