机构:德邦证券股份有限公司
作者:金文曦,蔡萌萌
事件:
9 月26 日,成都出台《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》,涉及加大住房保障力度、优化土地供应方式、调整住房限购措施、调整住房限价措施等方面。
调整限购区域,限购区域内144 平米以上住宅不限购,满足改善性居民需求。限购区域调整为5+2 核心区域,即天府新区直管区、高新南区、青羊区、锦江区、武侯区、金牛区、成华区,其他区域不执行限购。面对房地产市场供求关系的深刻变化,改善性品质化住宅占比提升,成都限购区域内购买144 平方米以上(不含144 平方米)的住房,不再审核购房资格,有助于满足改善性客户需求,同时加快144 平方米以上大户型去化。同时,限购区域内购买144 平米以下住宅的非成都户籍家庭,需提供在限购区域内连续6 个月社保并不高于限购区内的拥有住房套数上限,政策松绑使非成都户籍家庭更容易满足购房的社保要求,会吸引更多的本地与外地购房者,有望刺激限购区域内的小面积住宅销售。
增值税免征年限调整为2 年,取消二手房指导价,有助于推动二手房市场改善。
针对市场上“卖一买一”的购房群体,降低二手房交易成本,缩短二手房成交周期,有助于这部分客户进入新房市场,推动新房市场销售改善。同时,取消指导价有助于二手房价格更加市场化,向市场传递了活跃二手房市场的积极信号,稳定市场预期,刺激二手房市场活跃度。
优化土地供应,新出让土地所建商品住房由企业自主定价。新出让土地不再设置配建要求,同时产业功能区(园区)内的计容商业建筑面积持有比例不低于40%,有助于降低企业成本,减少部分区域的商业供应,使得开发商在成本端有更多的空间,新出让土地所建商品住房由企业自主定价,且装修价格也由企业自主确定,销售端开发商会获得一定的灵活度,综合来看,后期开发商的利润空间将获得一定改善,有助于提升成都土拍市场的成交活跃度。
投资建议:
近期,多个城市优化楼市调控政策,广州成为调整限购政策的首个一线城市,南京、武汉、青岛、济南等城市均出台相关政策稳定楼市。成都此次新政调整限购区域,取消限价,调整二手房增值税免征年限,一方面有助于刺激刚改需求,推进新房销售去化,另一方面取消限价,有助于优化开发商利润空间,活跃成都土拍市场。建议关注:布局核心城市群且土储质量优质,经营边际安全,以及受益于超大特大城市城中村改造的开发商,如滨江集团(002244.SZ)、建发股份(600153.SH)、越秀地产(0123.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、城建发展(600266.SH)、天健集团(000090.SZ)等。
风险提示:房地产政策调控效果不及预期;商品房销售复苏不及预期;房地产竣工项目数量不及预期。